Společenství vlastníků Shulhoffova 790 a 791, Praha 4 - Jižní Město

Zákonné změny týkající se bytových družstev

Dnem 31. 12. 2013 končí platnost občanského a obchodního zákoníku, ve kterých byla dosud upravena převážná část problematiky bytových družstev. S účinností ode dne 1. 1. 2014 nabývá účinnosti nový občanský zákoník( zák.č.89/2012 Sb., dále jen NOZ) a zákon o obchodních korporacích (zák.č.90/2012 Sb., dále jen ZOK), který se zabývá úzce vymezeným okruhem právnických osob – obchodními korporacemi. Jednou z těchto korporací je i družstvo.

Družstva obecně jsou upravena v hlavě VI.ZOK v §§552-726. V §§ 727-757 jsou pak speciální ustanovení týkající se problematik bytových družstev. To znamená, že obecná ustanovení v §§552-726 se týkají bytových družstev pouze v případě, že v §§727-757 nejsou pro konkrétní problematiku speciální ustanovení.

Dovolte, abychom Vás seznámili s některými změnami v nové právní úpravě oproti úpravě stávající, které považujeme za natolik zásadní, že by o nich měli funkcionáři družstva vědět.

1.Stanovy

Současné stanovy zůstávají v platnosti, ruší se pouze ta, která jsou v rozporu s kogentními(donucujícími) ustanoveními zákona (§777). Do 30. 6. 2014 jsou družstva povinna přijmout stanovy dle nové právní úpravy a v této lhůtě je doručit rejstříkovému soudu do sbírky listin. Družstva, která tuto lhůtu nesplní, obdrží výzvu soudu s dodatečnou lhůtou ke splnění. Pokud družstvo ani v této lhůtě nové stanovy nedoručí, soud družstvo zruší a nařídí jeho likvidaci.

Nové stanovy budou mít mnohem větší důležitost, než měly stanovy původní, protože v mnoha věcech umožňuje družstvům, aby si určitou problematiku upravila ve stanovách dle svého uvážení. Je proto potřeba ,aby všechna družstva zpracování nových stanov věnovala náležitou pozornost a pokud možno jejich definitivní verzi nechala zpracovat odborníkům.

2. Informační deska (§526)

Družstvo je povinno ve svém sídle zřídit informační desku, která musí být přístupna všem členům družstva minimálně každý pracovní den v běžnou pracovní dobu. Stanovy mohou určit, že se informační deska zpřístupní členům družstva prostřednictvím internetových stránek.

3. Zisk bytového družstva

Může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a dalšímu rozvoji družstva (§750). Zisk tedy není možno vyplatit členům družstva, ani z něj hradit odměny funkcionářům družstva!

4. Seznam členů

Částečně se mění údaje zapisované do seznamu členů a práva členů související s tímto seznamem. Dle § 580 se do seznamu členů zapisují:

1. jméno a bydliště nebo sídlo, případně také jiná členem určená adresa pro doručování,
2. den a způsob vzniku členství v družstvu a
3. výše členského vkladu a rozsah splnění vkladové povinnosti k členskému vkladu.
4. poruší-li nájemce hrubě svoji povinnost vyplývající z nájmu nebo
5. byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
6. firmu a sídlo družstva,
7. místo a dobu zahájení členské schůze, místo a doba zahájení členské schůze se určí tak, aby co nejméně omezovaly možnost člena se zúčastnit,
8. označení, zda se svolává členská schůze nebo náhradní členská schůze,
9. program členské schůze a
10. místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce.
11. schválení poskytnutí finanční asistance,,
12. uhrazovací povinnosti,
13. zrušení družstva s likvidací,
14. přeměně družstva,
15. vydání dluhopisů,
16. text navrhovaného rozhodnutí a jeho odůvodnění,
17. lhůtu pro doručení vyjádření člena určenou stanovami, jinak 15 dnů pro začátek jejího běhu je rozhodné doručení návrhu členovi.
18. podklady potřebné pro jeho přijetí a
19. další údaje, určí-li tak stanovy.
20. mění stanovy, nedochází-li k jejich změně na základě jiné právní skutečnosti,
21. volí a odvolává členy a náhradníky členů představenstva a kontrolní komise, ledaže jiný právní předpis stanoví, že jednoho nebo více členů kontrolní komise volí zaměstnanci družstva,
22. určuje vyšší odměny představenstva, kontrolní komise a členů jiných orgánů družstva zřízených stanovami, pokud je oprávněna podle stanov tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat,
23. schvaluje řádnou, mimořádnou nebo konsolidovanou účetní závěrku, popřípadě mezitímní účetní závěrku,
24. schvaluje smlouvu o výkonu funkce podle § 59,
25. schvaluje poskytnutí finanční asistence,
26. schvaluje jednání učiněná za družstvo do jeho vzniku,
27. rozhoduje o rozdělení zisku nebo úhradě ztráty,
28. rozhoduje o uhrazovací povinnosti,
29. rozhoduje o použití rezervního fondu,
30. rozhoduje o vydání dluhopisů,
31. schvaluje převod nebo zastavení závodu nebo takové části, která by znamenala podstatnou změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti družstva,
32. rozhoduje o přeměně družstva,
33. schvaluje smlouvu o tichém společenství a její změnu a zrušení,
34. schvaluje smlouvu o dalším členském vkladu a její změnu a zrušení, neurčí-li stanovy, že ji členská schůze neschvaluje,
35. rozhoduje o zrušení družstva s likvidací,
36. volí a odvolává likvidátora a rozhoduje o jeho odměně,
37. schvaluje zprávu likvidátora o naložení s likvidačním zůstatkem,
38. rozhoduje o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti.

Podtržené údaje jsou údaje, které podle občanského zákoníku nebyla povinnost zapisovat. Je proto nutno, aby tyto údaje družstvo do seznamu členů doplnilo.

Člen má právo do seznamu členů nahlížet a žádat bezplatné vydání potvrzení o svém členství a obsahu svého zápisu v seznamu členů. Stanovy mohou určit, že člen, který požaduje vydání tohoto potvrzení častěji než 1x za rok, uhradí družstvu odůvodněné náklady s tím spojené. Družstvo vydá každému členovi na jeho písemnou žádost a za úhradu nákladů opis seznamu všech členů nebo požadované části seznamu, a to bez zbytečného odkladu od doručení žádosti. Představenstvo umožní každému nahlédnout do příslušné části seznamu, jestliže osvědčí právní zájem na tomto nahlédnutí nebo doloží písemný souhlas člena, kterého se zápis týká, podpis člena musí být úředně ověřen. Údaje zapsané v seznamu členů může družstvo používat pouze pro své potřeby ve vztahu ke členům družstva. Za jiným účelem mohou být tyto údaje použity jen se souhlasem členů, kterých se týkají.

5. Převod dluhů při převodu družstevního podílu

Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem (§736). Převodce se stává ručitelem převedeného dluhu (§601).

6. Přechod družstevního podílu (§ 737, §603)

Na dědice družstevního podílu přechází nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, včetně práv a povinností s tím spojených. Družstevní podíl, který byl ve společném jmění manželů, přechází na pozůstalého manžela, k tomu se přihlédne při vypořádání dědictví. Dědic družstevního podílu, který nechce být členem družstva, je oprávněn svou účast v družstvu vypovědět, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však 1 měsíc ode dne, kdy se stal dědicem, jinak se k výpovědi nepřihlíží. Výpovědní doba činí 3 měsíce a po dobu jejího běhu není dědic podílu oprávněn se podílet na činnosti družstva. Podá-li dědic výpověď, platí, že se členem družstva nestal.

7. Spoluvlastnictví družstevního podílu

Družstevní podíl může být nově ve spoluvlastnictví i jiných osob než manželů. Stanovy však mohou toto vyloučit (§ 597). Doporučujeme všem družstvům, aby spoluvlastnictví družstevního podílu ve stanovách vyloučili z důvodu zjednodušení své administrativy. V případě spoluvlastnictví družstevního podílu vzniká společné členství spoluvlastníků. Všichni tito spoluvlastnictví pak mají nárok na všechny písemnosti, které byly dříve poskytovány jen jednomu vlastníku družstevního podílu (pozvánka na schůzi, vyúčtování služeb,…). Je nutno si uvědomit, že pokud stanovy spoluvlastnictví družstevního podílu nevyloučí, může počet členů družstva růst geometrickou řadou, zejm.při dědění členského podílu (původní člen zemře, podíl zdědí jeho 5 dětí a po nich zase jejich děti, atd…).

8. Vyloučení člena družstva (§734, § 615)

Člena bytového družstva nebo společné členy bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu, lze vyloučit z družstva,

Rozhodnutí o vyloučení předchází písemná výstraha. O udělení výstrahy rozhoduje představenstvo nebo jiný orgán určený stanovami. Ve výstraze se uvede důvod jejího udělení a člen se upozorní na možnost vyloučení a vyzve se, aby s porušováním členských povinností přestal a následky porušení členských povinností odstranil, k tomu se členovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. Výstraha se neukládá v případě, jestliže porušení členských povinností nebo jiné důležité důvody uvedené ve stanovách měly následky, které nelze odstranit.(§ 616).

9. Svolání členské schůze (§ 636)

Svolavatel nejméně 15 dnů přede dnem konání členské schůze uveřejní pozvánku na členskou schůzi na internetových stránkách družstva a současně ji zašle členům na adresu uvedenou v seznamu členů. Uveřejněním pozvánky se považuje pozvánka za doručenou. Pozvánka musí být na internetových stránkách uveřejněna až do okamžiku konání členské schůze. Pokud má družstvo zřízeny internetové stránky, na kterých uveřejní pozvánku na členskou schůzi a nezašle ji zároveň členům na adresu uvedenou v seznamu členů, nic se neděje. Pokud však internetové schránky nemá a povinnost zaslat pozvánku všem členům na adresu uvedenou v seznamu členů nesplní, nebyla členská schůze řádně svolána se všemi důsledky z toho vyplývajícími (neplatnost veškerých přijatých usnesení).

Pozvánka obsahuje alespoň

Má-li dojít ke změně stanov nebo k přijetí usnesení, jehož důsledkem je změna stanov, obsahuje pozvánka v příloze též návrh těchto změn nebo návrh usnesení. Představenstvo svolává členskou schůzi ve lhůtách určených stanovami, nejméně však jednou za každé účetní období. Členská schůze, na které se má projednat řádná účetní závěrka se musí konat nejpozději do 6 měsíců po skončení účetního období, za které je řádná účetní závěrka sestavena.

10. Schopnost členské schůze se usnášet (§ 644)

Členská schůze je schopna se usnášet, pokud je přítomna většina všech členů majících většinu všech hlasů, nevyžaduje-li tento zákon nebo stanovy účast členů majících vyšší počet hlasů. Členská schůze se usnáší většinou hlasů přítomných členů, nevyžaduje-li tento zákon nebo stanovy vyšší počet hlasů.

Rozhoduje –li členská schůze o

je schopna se usnášet, pokud jsou přítomny alespoň dvě třetiny všech členů, a usnesení musí být přijato alespoň dvěma třetinami přítomných členů.

11. Rozhodování per rollam (§ 652 an)

Rozhodování per rollam je rozhodování mimo zasedání členské schůze. Tento způsob rozhodování je praktický zejm. v případě, že je nutno rozhodnout o nějaké věci spadající do působnosti členské schůze a není praktické kvůli této jedné věci členskou schůzi svolávat. Tento způsob rozhodování musejí připouštět stanovy družstva. Princip spočívá v tom, že družstvo nebo osoba oprávněná ke svolání členské schůze zašle všem členům návrh rozhodnutí.

Návrh rozhodnutí obsahuje

Nedoručí-li člen ve stanovené lhůtě družstvu souhlas s návrhem usnesení, platí, že s návrhem nesouhlasí. Rozhodná většina se počítá z celkového počtu hlasů všech členů družstva.

12. Působnost členské schůze (§656)

Do působnosti členské schůze spadá:

rozhoduje o námitkách člena proti rozhodnutí o jeho vyloučení,

Členská schůze si může vyhradit do své působnosti rozhodování i o dalších otázkách, které tento zákon ani stanovy do její působnosti nesvěřují, to neplatí, jestliže se jedná o záležitosti svěřené tímto zákonem do působnosti představenstva nebo kontrolní komise družstva.

13. Zákaz konkurence člena představenstva (§710)

Člen představenstva nesmí podnikat v předmětu činnosti družstva, a to ani ve prospěch jiných osob, ani zprostředkovávat obchody družstva pro jiného. Člen představenstva nesmí být členem statutárního orgánu jiné právnické osoby se shodným předmětem činnosti nebo osoby obdobném postavení, ledaže se jedná o koncern, společenství vlastníků jednotek nebo družstvo jehož členy jsou pouze jiná družstva. Člen představenstva nesmí být současně členem kontrolní komise družstva nebo jinou osobou oprávněnou podle zápisu v obchodním rejstříku jednat za družstvo. Stanovy nebo usnesení členské schůze mohou určit další omezení.

14. Stanovy mohou omezit nebo vyloučit členství právnické osoby v bytovém družstvu (§ 735)

Jestliže stanovy omezí nebo vyloučí členství právnické osoby v bytovém družstvu, nemá tato změna za následek zánik členství právnické osoby, která se stala členem bytového družstva před touto změnou stanov.

15. Společné členství manželů (§ 739)

Nová úprava přináší značné zjednodušení. Společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká, jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů a zaniká vypořádáním společného jmění manželů. Tím je zcela zřejmé, že zdědí-li jeden z manželů členský podíl v družstvu, stává se samostatným členem družstva. Rozhodnutí o vyloučení společných členů se samostatně doručuje každému z manželů. Každý ze společných členů má právo proti rozhodnutí vznést námitky i bez ohledu na vůli druhého z manželů.

16. Nájem družstevního bytu ( § 741 an.)

Není-li v zákoně stanoveno jinak použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru. Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jde o právo na uzavření smlouvy o společném nájmu manželů. Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jde o právo na uzavření smlouvy o společné, nájmu manželů. Je-li družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojen nájem družstevního bytu , jde o společný nájem manželů (§ 745). Přeměnilo –li se společné členství manželů na výlučné členství jen jednoho z manželů, nemá tato skutečnost vliv na společné nájemní právo ( § 746). Je-li jeden z manželů výlučným členem bytového družstva, mají oba manželé společné nájemní právo podle občanského zákoníku odvozené od práva nájmu manžela, který je výlučným členem družstva. Zanikne-li členství manžela, od jehož nájemního práva bylo společné nájemní právo odvozeno, zaniká také nájemní právo druhého manžela. (§ 747).

17. Vypořádací podíl (§ 748)

Stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu. Neurčí-li stanovy způsob výpočtu vypořádacího podílu, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu.

18. Zastavení družstevních domů nebo bytů (§ 752)

Bytové družstvo nesmí zastavit nebo jinak zatížit družstevní byty nebo budovy s družstevními byty nebo pozemky jimi zastavěné a s nimi věcně související, ledaže s tím předem udělí svůj souhlas alespoň dvě třetiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů. Souhlas poté musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas je závazný i pro právního zástupce osoby, která jej udělila. Toto je velice důležité dodržet při zastavení objektu jako záruky za úvěr, příp. též při tzv.přeúvěrování!